Teljesen nyilvánvaló, hogy nem mindegy, hogy a hibát mikor észleljük. Ha az épület átvétele előtt, akkor szerencsésebb helyzetben vagyunk, mert könnyebb a bizonyítás, hiszen annak kell bizonyítani (az övé a bizonyítási teher), hogy a hibás teljesítés fennáll, aki erre hivatkozik. A vállalkozó jó esetben elismeri, hogy hibázott, de akad, akinek meggyőződése, hogy mindenki más a hibás, csak ő nem. Például ha ő gyártotta a dolgot, akkor a vállalkozó rosszul szerelte be, ha ő szerelte be, akkor rossz az anyag, ha valaki már előtte dolgozott az adott épületen, akkor az előző vállalkozó kontár munkát végzett.
Jó esetben elismeri, hogy hibás és ki is javítja, ill. vállalja a felelősséget. Így nem terjed el rossz híre, és lehet, hogy az építtető legközelebb is hozzá fordul, mert „legalább korrekt volt és csak az nem hibázik, aki nem csinál semmit”.
Hibás teljesítés esetében a kivitelező a szavatossági felelőssége alól csak akkor mentesül, ha a megrendelő a hibát a szerződéskötéskor ismerte. Az a körülmény, hogy a megrendelő kellő körültekintéssel felismerhette volna a hibát a teljesítéskor, a hibás teljesítésének következményei alól a kivitelezőt nem mentesíti. A kérdés az, hogy egy laikus hogyan ismerheti fel a hibát, ha egyszer nem ért hozzá? Ezért van építésvezető, ill. műszaki ellenőr. De ha valaki pontosan tudja, hogy hibás a faanyag (ezért veszi olcsóbban), akkor nem hivatkozhat hibás teljesítésre. Ha nem derül ki, hogy miért adták olcsóbban vagy eredeti áron vette és sehol nem tüntettek fel hibát: már fennáll a kellékszavatossági igénye.
- dr. Fenyvesi Ádám
- Archív, Shutterstock
A kötelezett szavatossági felelősségét csak a hiba tényleges ismerete zárja ki; az a körülmény, hogy a jogosult a hibát a teljesítéskor kellő körültekintéssel felismerhette volna, a kötelezettet a hibás teljesítésének következményei alól nem mentesíti BH2000. 543.
Magyarán szólva nem hivatkozhat az eladó arra, hogy a vevőnek meg kellett volna néznie, hogy 15×20-as gerenda érkezett-e, vagy 15×15-ös, csak ha ennek okát vevő a szerződés megkötésekor ismerte.
Az egyik esetben például hajszálrepedéseket észlelt a vevő az épületen, amelyek egyre inkább elszaporodtak, majd az épületet a jegyző életveszélyessé nyilvánította, mivel itt sem a hiba okát, sem pedig magát a hibát nem észlelte a vevő a vásárlás előtt, ezért a kártérítési igénye megalapozott volt.
A bírói gyakorlat szerint: „Használt dolog vétele esetén hibás teljesítés csak akkor állapítható meg, ha a hiba független a használtságától, illetve az elhasználódás számítható mértékét jelentősen túllépi. Kellékszavatosság esetén a hibás teljesítésre hivatkozó jogosultat terheli a bizonyítási kötelezettség abban a körben, hogy a szolgáltatott használt dolog hibajelenségei nem a természetes használtságból erednek. Annak megítélése, hogy a hiba független-e a használtságtól, illetőleg az elhasználódás számítható mértékét jelentősen túllépte-e szakértői bizonyítást igénylő kérdés. BH2012.172”
Ha az épület gerendái erőteljesen elkezdenek elgörbülni, elvetemedni, az nyilvánvalóan nem fér össze a használhatósággal, hiszen a gerendaházakat olyan faanyagból kell építeni, aminek minimális a meghajlási, vetemedési tulajdonsága.
Egy másik jogesetbeli ügyben használt házat vásárolt valaki és a vételár egy részét az ingatlan hibái miatt nem fizette ki. A bíróság arra jutott, hogy nem alapozható meg a hibás teljesítés mert számítani kell arra, hogy lehetnek a természetes elhasználódásból származó hibák. Hibás teljesítés – jogi értelemben – csak akkor állapítható meg, ha a hiba független a használtságtól, illetőleg az elhasználódás számítható mértékét jelentősen túllépi. Ha például egy fürdőszobában egy-két év alatt repedések keletkeznek, az nyilvánvalóan nem szokványos, tehát a kellékszavatossági igény megalapozott lesz.
Kellékszavatosság esetén a vevőt terheli a bizonyítási kötelezettség abban a körben, hogy a szolgáltatott használt dolog hibajelenségei nem a természetes használtságból erednek. Sajnos ez a bizonyítási teher sokszor kivitelezhetetlennek tűnik, de szakértő képes megállapítani, hogy normális-e az, ha mondjuk két év múlva ki lehet látni az ablakpárkány alatt (nyilván nem).
A hibás teljesítésért való felelősség szabályai nem általában a minőségi hibát, hanem a konkrét szerződés hibás teljesítését szankcionálják. Tehát ha a szerződés arról szól, hogy egy lakóházat épít a kivitelező, akkor annak a lakóháznak olyannak kell lennie, hogy télen is lehessen használni, de ha nem megfelelően van szigetelve, vagy beázik, akkor a hibás teljesítés megállapítható.
Használt dolog szolgáltatása esetén is elvárható, hogy az a korának és az abból következő műszaki állapotának megfelelő mértékben a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban legyen. Egy régi gerendaháznak is építettek, meg kell felelnie a lakhatási céloknak. Ha lakás, akkor jól szigeteltnek kell lennie, ha fészernek vásárolta akkor nem baj, ha befúj a szél.
A szolgáltatásnak mindazok a hibái, amelyeket a szerződéskötéskor a jogosult gondos eljárás mellett felismerhetett, illetve, amelyekre a szerződés tartalma vagy a szerződéskötés körülményei alapján számítania kellett, nem alapozhatnak meg szavatossági igényt. Tehát ha azzal hirdették meg a házat, hogy fel kell újítani, és részletezték, hogy felületkezelni vagy szigetelni kell…stb., akkor nem lesz megalapozott a kellékszavatossági igény. De ha úgy hirdették, hogy „az épület tökéletesen alkalmas lakhatásra, csak kisebb javítások szükségesek”, akkor nyilván megalpozott lesz, ha a „kisebb javítás” mondjuk a gerendák, vagy nyílászárók cseréjét jelenti.
Annak a megítélése, hogy a hiba független-e a használtságtól, illetőleg az elhasználódás számítható mértékét jelentősen túllépte-e, ez szakértői bizonyítást igényel.
Az megint más kérdés, hogy hogyan lehet bizonyítani, hogy az épületen jelentkező hibák függetlenek a használtságtól. Például, nyilvánvalóan nem használtságból eredő hiba, ha az épület fái szuvasok lesznek, vagy idő előtt elkorhadnak, mert nem megfelelően végezték a faanyag kezelését.
Itt is nehéz a bizonyítás. Érdemes szakértőt keresni a perindítás előtt és bevizsgáltatni a hibát. Ellenkező esetben egy eredménytelen kereset igen jelentős költségekkel jár (a perérték 6 %-a az illeték, ehhez jön a szakértői díj – az ellenérdekelt fél a magánszakértőt általában nem fogadja el, ezért a bíróság kirendel szakértőt, tehát annak a díjával számolni kell, ami több százezer forint is lehet -, továbbá a tanúk költségei és az ügyvédi költség). Ezért igen gondosan kell előkészíteni a pert. Az ilyen perek ugyan nem ügyvédkényszeresek, azonban ha valaki megindítja a keresetet és netán a bíróság azt be is fogadja, hamar pervesztesként állhat egy olyan perben, ahol nem elég, hogy úgy érzi, jelentős kár érte, de még jelentős költséget is fizetnie kell, beleértve az ellenérdekelt fél perköltségét is.
